Come Avviene l’Amministrazione del Condominio

 

L’amministrazione del Condominio è svolta da due organi: l’amministratore del Condominio e l’Assemblea dei condomini le cui funzioni sono disciplinate, oltre che dalla legge, dal regolamento del Condominio.

Per quanto riguarda il regolamento condominiale, questo “regolamenta” la quotidianità del Condominio e, quindi, l’attività dell’amministratore e lo svolgimento delle assemblee dei condomini. La necessità di avere, per un Condominio, un proprio regolamento deriva dalla necessità di decidere sulla conservazione, l’esercizio e la regolamentazione delle parti e dei servizi comuni dell’intero edificio. Si ricordi, infatti, che il Condominio, oltre che da unità abitative private, è composto proprio da parti comuni come le scale, gli ascensori, i lastrici solari e via dicendo.

Pertanto, il regolamento di Condominio è la carta fondamentale dello stesso perché contiene le norme di base per l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria delle stesse nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione, art. 1138, comma 1, cod.civ. Ma il regolamento condominiale non è sempre obbligatorio: in un condominio con meno di dieci condomini la sua formazione non è imposta dalla legge.
Per la sua approvazione occorre: a) che partecipino all’assemblea un numero di condomini rappresentanti in millesimi almeno la metà dell’edificio e b) che votino favorevolmente almeno la metà dei condomini presenti all’assemblea.

Una volta che sia approvato dall’assemblea, il regolamento condominiale assumerà la natura di un vero e proprio contratto tra le parti e, quindi, tra i condomini che saranno obbligati a rispettarlo anche se dissenzienti tant’è che per la sua modificazione occorrerà l’unanimità dei condomini.Importante è sapere che, qualora il regolamento introduca limitazioni all’uso di porzioni esclusive di proprietà dei singoli condomini, come, ad esempio, il divieto di modifiche architettoniche e di uso diverso da quello di abitazione, occorrerà trascrivere il regolamento presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari così da pubblicizzare queste limitazioni ai terzi condomini che non hanno partecipato all’approvazione del regolamento.

Per essere valido il regolamento condominiale dovrà contenere: il valore millesimale delle singole proprietà; la disciplina dell’utilizzazione delle aree comuni; la disciplina dell’impianto termico centrale, degli ascensori e degli altri servizi comuni; il criterio di ripartizione delle spese per il caso in cui il contributo di ciascun condomino sia proporzionato all’uso che fa dei servizi comuni; la disciplina dell’assemblea condominiale che è l’organo decidente del Condominio. L’assemblea, per legge, deve, innanzitutto, nominare l’amministratore quando i condomini sono più di quattro e stabilisce la sua retribuzione, la riconferma, la sostituzione o la revoca. Qualora più di quattro condomini non abbiano nominato l’amministratore, ci pensa l’Autorità Giudiziaria (Tribunale nel cui circondario l’edificio si trova) su richiesta (ricorso) di almeno un condomino.

L’assemblea, ancora, approva il rendiconto preventivo e quello consuntivo annuali con cui, in modo preventivo e definitivo, si dividono le spese tra i condomini.
Poi, delibera in ordine alle opere di manutenzione straordinaria nonché in ordine agli atti di acquisto, di alienazione (vendita) o costituzione di diritti reali su parti comuni dell’edificio: ad esempio, se il lastrico solare dell’edificio può essere oggetto di sopraelevazione, i condomini possono vendere a terzi il lastrico solare, possono decidere di costruire e vendere la costruzione realizzata e via dicendo. In un certo senso, i condomini possono diventare fautori di un’impresa comune con quello di cui sono proprietari indivisi.

In caso di liti giudiziarie, l’assemblea delibera di intraprenderne una o di resistervi (di difendersi come condominio in un giudizio), salvo che, per regolamento condominiale, questo potere non sia stato attribuito direttamente all’amministratore. L’assemblea, di norma, viene convocata in via ordinaria almeno una volta l’anno dall’amministratore oppure da almeno un condomino. Nulla vieta, però, di convocare l’assemblea più volte in sessione straordinaria o dall’amministratore o da almeno due condomini che rappresentino un valore millesimale di un sesto dell’edificio. In questo secondo caso, i condomini che intendano convocare un’assemblea dovranno prima richiedere la convocazione all’amministratore, utilizzando un documento come questo modello convocazione assemblea condominio, che dovrà provvedere: qualora l’amministratore non provveda, i condomini potranno convocarla direttamente.

Come si convoca un’assemblea: di norma, deve essere comunicata almeno cinque giorni prima della data fissata per l’assemblea secondo quanto disposto dall’art. 66 disp.att.cod.civ., salvo che il regolamento non fissi un termini superiore. La modalità di comunicazione non è stabilita dal codice civile e, salvo che il regolamento non preveda la raccomandata a/r possono essere utilizzate altre forme. È chiaro che (vedi i primi articoli di Oggi una Legge) è preferibile l’utilizzo di questo mezzo che assicura la certezza che i condomini siano stati messi al corrente. Questa certezza è necessaria in quanto, qualora un condomino non sia stato avvisato, la delibera assunta dall’assemblea è nulla. Qualora, invece, il condomino sia stato avvisato ma in ritardo, la delibera può essere impugnata entro 30 giorni o dalla partecipazione all’assemblea del condomino avvisato tardivamente oppure dalla ricezione di quest’ultimo della lettera che lo avvisa delle delibera assunta.

All’avviso di convocazione dell’assemblea deve essere allegato l’ordine del giorno dei temi che andranno discussi. Ciò è una condizione indispensabile per la validità dell’assemblea stabilità dalla legge (art. 1139 cod.civ. che richiama l’art. 1105, comma 2, cod.civ.) in quanto il condomino potrà decidere sul da farsi per un duplice motivo: snellezza del procedimento di decisione e eventuale preparazioni di documenti od interventi contrari alla decisione di quella particolare situazione.
Per aversi regolarità nella convocazione, il Presidente designato dai condomini presenti dovrà verificare a) l’invito a tutti i condomini; b) la regolare costituzione dell’assemblea con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’edificio e i due terzi dei patecipanti al condominio; c) la validità della delibera.
Per quanto riguarda la validità di una delibera, vi è una regola generale e delle eccezioni.

Per quanto concerne la regola generale, occorre fare una distinzione tra la circostanza in cui l’assemblea si riunisca in prima convocazione e quella in cui la stessa si riunisca in seconda convocazione: quando l’assemblea si riunisce in prima convocazione, la delibera sarà valida se voteranno favorevolmente un numero di condomini che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore millesimale dell’edificio; quando l’assemblea si riunisce in seconda convocazione (almeno il giorno successivo e non più di dieci giorni dopo), la deliberà sarà valida se voteranno favorevolmente un terzo dei partecipanti al condominio che rappresentino un terzo del valore millesimale dell’edificio.

Eccezioni alla regola generale di cui sopra sono: a) per le decisioni di una certa importanza (nomina e revoca dell’amministratore, azioni giudiziarie, ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità) è necessaria sempre la maggioranza dei condomini e, cioè, la metà più uno dei condomini presenti all’assemblea che, però, rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell’edificio; b) per le deliberazioni che abbiano ad oggetto delle innovazioni per il miglior godimento dell’edificio o per l’uso più comodo o al maggiore rendimento delle cose comuni, è sempre necessaria la maggioranza dei partecipanti e i due terzi del valore millesimale dell’edificio. Qualora qualcuna delle norme dette non venga rispettata, si incorre in ipotesi di nullità della delibera assembleare che può essere richiesta dal condomino dissenziente o assente all’Autorità Giudiziaria (Tribunale o Giudice di Pace a seconda della materia) entro 30 giorni o dalla deliberazione se il condomino era presente all’assemblea oppure entro 30 giorni dalla ricezione del verbale dell’assemblea, salvo che non si tratti di nullità talmente gravi che la legge ritiene impugnabili oltre questo termine (per esempio, quando non vi siano le convocazioni di tutti i condomini oppure quando l’assemblea abbia deciso sulla proprietà esclusiva di un condomino).

Per sospendere l’efficacia dell’assemblea occorre una specifica domanda che deve, unitamente a quella contenente i motivi di nullità essere proposta contro l’amministratore che, di regola, rappresenta tutti i condomini.